Relatările pe care le-am scris în numărul trecut sub genericul „Viaţa la bloc în Suedia” au născut alte întrebări: Oare cât or fi cheltuielile de întreţinere şi dacă s-or fi achitând tot la administrator?

Relatările pe care le-am scris în numărul trecut sub genericul „Viaţa la bloc în Suedia” au născut alte întrebări: Oare cât or fi cheltuielile de întreţinere şi dacă s-or fi achitând tot la administrator?

Asociaţia şi regulile jocului

În primul rând se face o distincţie clară între rolul şi atribuţiile comitetului şi cele ale ,,administratorului”. Să vedem cum.

Comitetul e ales, ca şi în România, odată pe an, de către asociaţi, în adunarea generală. Cu o lună înainte este desemnat un grup electoral de 2-3 persoane, care bat din uşă în uşă şi fac o propunere pentru noul comitet. Comitetul e compus din 4-5 persoane plus câţiva supleanţi.

Comitetul acţionează ca braţul executiv al asociaţilor, stabileşte strategia pe care unităţile administrativă, tehnică şi contabilă trebuie sa o urmeze. Comitetul are, deci, putere deplină pe timpul mandatului şi nu se consultă cu asociaţii pentru deciziile lui.

În adunarea generala, după citirea dării de seamă şi a situaţiei contabile, asociaţii votează eliberarea de răspundere a comitetului pentru anul ce a trecut.

Am spus că o asociaţie face apel la unităţi administrative şi contabile. Acestea sunt firme de sine stătătoare care prin contract oferă servicii la nivelul ales de asociaţie.

Antreprizele de administrație

Antrepriza de administraţie tehnică oferă asistenţă pentru urgenţe şi un rond săptămânal pentru inspectarea stării clădirii. Toate punctele ce se controlează (de exemplu starea broaştelor şi lacătelor, becuri lipsă, instalaţii deteriorate etc.) sunt trecute într-o anexă a contractului. Rondul tehnic îl face un responsabil desemnat de firmă. Acesta este corespondentul ,,fizic” al administratorului din România. Acest responsabil remediază defecţiunile şi lipsurile mai simple şi aduce meseriaşi (din interiorul sau din afara firmei) pentru remedieri mai complicate. El se consultă întotdeauna cu comitetul, în cazul unor măsuri mai costisitoare, să zicem de la 200 euro în sus.

Personal am în comitet funcţia de responsabil al imobilului. Eu aplic strategia asociaţiei privind partea tehnică şi pentru aceasta ţin legătura cu ,,administratorul tehnic” aproape exclusiv prin e-mail. Firma de întreţinere tehnică are şi un dispecerat unde anunţ anumite doleanţe pentru remedieri. Asociaţii pot face şi ei solicitări la acelaşi dispecerat, dar pentru probleme apărute în interiorul apartamentului.

Antrepriza contabilă calculează şi trimite facturile de întreţinere pentru plata prin virament bancar. Tot ea face plata facturilor primite de asociaţie, în urma unei semnături duble (pe un portal internet) a doi membri de comitet.

Fondurile asociaţiei, atâtea câte sunt, nu se dispun de către firma de administraţie, ci sunt depuse în contul bancar al asociaţiei. Firma de administraţie are doar împuternicire limitată de a elibera ordine de plată pentru facturi sau eventuale deconturi pentru membrii comitetului. Comitetul nu dispune de sume de casă. Toţi banii se păstrează în cont.

La construirea unui condominiu, din cauza preţului mare de vânzare, suma datorată de cumpărător, să spunem 600000 euro pentru un apartament cu 3 camere de 80 m2 (preţurile variază) se împarte într-o sumă ce se achită de către asociat (sa spunem 300000) şi o alta care va fi preluată de asociaţie în forma unui credit la bancă.

Concret, în asociaţia unde locuiesc, înfiinţată prin 1980, a trebuit să plătesc pentru apartament circa 280000 euro (3 camere). Asociaţia are însă un credit ipotecar de 1200000 euro. La o dobânda de 2%, rezultă cam 60 euro pe apartament de plătit lunar. Restul sunt, ca peste tot, utilităţi, plata antreprizelor de administraţie. Asociaţiile care au norocul să aibă localuri de închiriat (noi avem de exemplu doua restaurante) îşi diminuează cheltuielile de administraţie, putând ajunge şi în situaţia ca acestea să fie acoperite cu totul, şi nu se mai plăteşte nimic pe luna!

Împărţirea răspunderii între asociat şi asociaţie

Asociatul deţine ,,dreptul de locuire pe timp nelimitat” (aşa se cheamă, nu drept de proprietate) pe când asociaţia (aceiaşi oameni, dar grupaţi) este proprietara imobilului.

Asociatul răspunde de întreţinerea a tot ce se află în interiorul volumului delimitat de pereţii interiori ai apartamentului. Tot ce este îngropat în pereţi, plafon, în afară de prize şi întrerupătoare, aparţine asociaţiei care suportă cheltuielile de reparaţii. Tot asociația mai repară şi caloriferele, chiar dacă ele sunt în interiorul apartamentului.

Uşor şi simplu de înţeles.

Ce intră în taxa lunară

Taxa lunara este stabilită, din criterii practice, ca un pauşal şi este aceeaşi în fiecare luna. Asta simplifica şi face mai ieftine cheltuielile de administrare. Nu se calculează facturi de la lună la lună, nu se ţine seama de cine e plecat, dar nici de consumuri. Taxa lunară este, fireşte, proporţională cu suprafaţa apartamentului. Calcului suprafeţei este şi el simplu: nu există decât o suprafaţa, nominală, cea interioară. Dependinţele nu se iau în discuţie.

Ca utilităţi în taxa lunară intră apa caldă şi rece şi încălzirea centrală, canalizare şi gunoi. Nu se folosesc repartitoare pentru măsurarea energiei consumate şi nici contuare de apă. Energia electrică este plătită de proprietar.

Tot asociaţia mai pune la dispoziţie un număr de maşini de spălat şi uscătoare care se folosesc în comun prin programare.

Simplitatea şi avantajele ei

Avantajele pauşalului sunt simplitatea, costul de administraţie mai redus, evitarea discuţiilor şi reclamaţiilor interminabile, şi faptul că poţi, ca asociat, planifica cheltuielile.

Achitarea taxei lunare se face prin virament în contul asociaţiei. Nu există ghişeul administratorului şi cu acesta nu te întâlneşti niciodată. Nici comitetul nu se întâlneşte cu el.

Lucrările mai importante, periodice, de întreţinere în bloc, sunt comandate de obicei de către comitet. Se recomandă ca acesta să facă apel la o firmă specializată care întocmeşte un grafic de întreţinere, pe care apoi trebuie doar să-l aplici.

Există fond de reparaţii, fond de rulment, se plăteşte o asigurare comună pentru clădire, iar asigurarea apartamentului, încheiată individual de asociat, e obligatorie. Cel puţin ASA cred, pentru că nimănui nu i-ar da prin cap să rişte nişte costuri de 10000 euro sau mai mult în cazul unor deteriorări din cauza robinetului de apă uitat deschis, de exemplu.

Îndemnizaţii pentru comitet

Membrii comitetului pot primi o primă anuală daca adunarea generală decide. Uneori ei recomandă adunării generale sa nu stabilească nicio primă, dat fiind că impozitul poate depăşi 56% (este progresiv). în cazul nostru, prima este de 1000 euro anual din care primim după impozit 60. Efortul nostru este însa mult mai mare, chiar dacă teoretic ,,nu trebuie sa punem mâna pe nimic”.

Munca voluntară

O data sau de două ori pe an se organizează şi acţiuni comune cu asociaţii pentru rezolvarea unor probleme (de exemplu curăţirea grădinii) care se apreciază ca nu ar fi convenabil sa fie contractate. După încheierea adunării generale se serveşte un bufet, pentru a mai stimula prezenţa. Totuşi absenteismul e mare, chiar peste 50%.

Cifre concrete

Pentru clădirea noastră, 33 de apartamente, 2 localuri de închiriat, credit comun imobiliar de 1200000 euro cu dobânda de 2,5%.

Taxa lunară ce revine pe apartament este de 4.6 euro/m2. La 53 m2 câţi avem (indiferent de numărul de persoane sau camere) ne revin circa 250 euro lunar. Din aceştia cam 90 sunt pentru încălzire. La cei 250 euro lunar s-ar mai adăuga 170 euro, dacă nu ar exista veniturile din chiriile celor doua restaurante. Deci taxa lunara ar fi de 420 euro pentru un apartament cu 3 camere, compact (53 mp).